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还贷年龄提高到85岁,对楼市意味着什么?

发布更新时间:2020/10/12 9:07:03 浏览次数: 文章来源:小白读财经 手机阅览本文

  据央视报道,在日本,四分之三的购房者是通过申请房贷来购买住房的,日本购房者还清全部房贷的平均年龄,目前已达到了73岁。有银行甚至将房贷还款年龄放宽到了85岁。

  

  也就是说,在特殊情况下,日本的老人们到了85岁还可能在还房贷,而在日本,男性平均寿命也不过是82岁这样。

  在中国,房贷的年龄上限一般是男性60周岁,女性55周岁。

  这么设计,银行当然有自己的考量,随着年龄增长,还贷能力将越来越弱,甚至中途去世了就会出现断供。

  日本和中国在还贷年龄上的差别是发展阶段和人口结构差异造成的。

  中国虽然也面临人口老龄化压力,但远没有日本严重。2016年日本的总人口是1.27亿,但到了2019年则下降到了1.26亿,人口在萎缩。而且,总人口当中,老年人口占比偏大:

  根据总务省20日公布的最新数据,目前在日本人口中65岁以上的年长者已经达到3617万人,占社会总人口28.7%,创下历史新高。

  在高老龄化下,日本的退休年龄也在提高。目前日本男性和女性退休年龄都提高到了63岁。而在中国,男性退休年龄是60岁,女性是50岁。

  

  我们都知道,“广场协议”后,日本经历了失去的20年,房价暴涨暴跌,很多人都以为日本房价就此沉沦了。其实不然,日本楼市特别是高级别的城市房价还在缓慢回升的进程中。

  有过一个未经证实的数据,过去的5年里,东京都中心的港区、中央区的房价上涨25%左右。

  历史经验证明,一个国家或地区的楼市有没有需求首先是看人口,如果总人口特别是年轻人口在不断增长,那么那里的房价自然不会差。

  当总人口恒定时,则是看城镇率。

  城镇化的意思是人口往城市,特别是高级别城市流动。结果农村或小城市人口变少,大城市人口增加,房价面临分化,当前中国楼市就是这样的局面。

  数据显示:2019年年末中国大陆常住人口城镇化率为60.60%,户籍人口城镇化率为44.38%,而截至2017年,日本的城市化率已经达到93.02%,位列世界之最。

  这就说明,日本人口既没有增量,也没有存量的流动性,那么最近几年的住房需要来自哪里?

  当然是金融刺激,第一步是降低利率,日本目前实行负利率,这肯定不意味民众到银行借钱利率是负,但在银行借钱的利息成本极低,这鼓励了居民借钱买房,对楼市构成支撑。

  而当第一步效果下降时,还会有第二步、第三步,比如本次的提高还贷年龄,也可以增加住房需求。

  

  日本楼市的历程告诉我们,楼市对每个国家的经济增长都很重要,即便是在城镇化后期,楼市的刺激依然存在。所以,从长远趋势来看,中心城市的房价永远都有上涨潜力,一是因为通胀,二是各国政府鼓励买房。只是说,它比GDP增速慢,还是快的问题而已。

  对于咱们国家而言,当然我们城镇率还没走完,人口增速虽然在放缓,但总人口还在增加,这是楼市最大的支撑。随着人口继续向大城市流动,以及一线城市人口向周边外溢,那么中心城市以及较高级别城市的楼市当然还有潜力。

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