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对话分析师|郭毅:因城施策在城市间继续分化

发布更新时间:2020/7/15 14:01:23 浏览次数: 文章来源:风财讯 手机阅览本文

  世界经济正在面临风险,新型冠状病毒肆虐导致全球经济一度停滞,我们面临的是一场经济金融危机,还是大衰退、大萧条?与全球紧密 相连的中国能否独善其身,在产业结构新一轮变革下,实现稳就业、稳增长的经济目标?作为资本密集、劳动密集、产业密集和链接上下游密集的房地产行业,同样难以独善其身。在诸多不确定的因素下,提供一份对未来经济发展的指引正当其时。

  鉴于此,风财讯、风财讯智库联合凤凰网及多方合作机构,对话财经地产行业分析师,从一线视 角,以期凝聚多方共识,解析全球经济机遇挑战及行业复苏破局道路。

  2020年上半年,“黑天鹅”的突然袭击对我国经济造成较大影响,疫情对房地产市场影响几何?疫情后期,房地产市场恢复程度如何以及后期市场变化情况,风财讯智库对话合硕机构首席分析师郭毅,解读2020年上半年房地产市场走向以及下半年市场预期。

  观点1:“房住不炒”基调不变,因城施策在城市间分化

  风财讯智库:2020年两会继续定调“房住不炒”,下半年,房地产市场政策走向如何?

  郭毅: “房住不炒”基调不变,但针对不同城市市场分化,调控走向也开始分化。 如市场库存压力较大,去 化周期较长,同时房价保持稳定的城市,调控政策会保持一个相对宽松的状态; 但是针对市场过热,投资需求抬头的城市,调控可能会面临新一轮的收紧。 近期已经有部分城市的调控政策开始收紧,如杭州、宁波、东莞,包括对于限购的升级,房价预售价格的管控,这也说明了因城施策在各个城市之间分化的状况和调控的频次可能会因为市场分化而加密,同时有保有压的调控趋势会继续保持下去。

  观点2: 疫情对新房市场的影响不是很大,主要是由于企业积极采取措施

  风财讯智库:您认为,2020年上半年疫情对于房地产行业销售业绩影响程度?

  郭毅:针对新房市场而言,疫情对于新房市场的影响并不是很大。上半年北京市场遭遇了两轮疫情袭击,一次是2、3月份春节之后的销售热潮完全归零,6月中旬的疫情对市场形成了一个干扰,上半年,北京新房住宅市场共成交17492套,较去年同期同比增长7.9%,但较去年下半年销售量减少3000套左右。

  之所以销售套数同比增长7.9%,主要是由于上半年房企普遍采取了加放量的措施,低于限售价格开盘销售已经成为市场普遍现象,上半年北京商品住宅市场成交均价是50716元/平方米,较去年上半年、下半年成交单价均有所下调。

  观点3:优质地块入市提高企业拿地积极性

  风财讯智库:2020年,为加快恢复市场活力,优质地块加快入市,土地市场热度上涨,您认为房企整体的投资态度如何变化?

  郭毅:优质地块加速上市侧面反映了房企拿地热情并不高。上半年,北京土地市场成交金额1144亿元,土地市场成交金额上扬的背后,说明市场存在一些与现象背离的实际表现,开发商在拿地上客观地在精挑细选。上半年北京市场共流拍四块土地,土地流拍可能是土地价格较高或者地块中配建商办属性产品,造成开发商从财务测算上,很难实现预期利润回报。

  地块本身先天在某一方面存在一定瑕疵和短板,开发商在做该地块投资测算的时候,发现会遇到市场风险的话就不会拿地,所以政府为实现相对较好的土地收益的情况下,会推出热点地块、位置较好、不限价的地块。

  对于房企拿地区域继续聚焦一二线城市。因为当前四五线城市,第一、没有产业支撑,第二、由于户籍政策的改革,区域人口处于外流现象,购房需求也在减少,第三。棚改降温,人口外流的同时没有内生性需求,所以房企拿地会做出相应调整。房企拿地主要从经济、产业、人口、收入等指标进行判断,如果四五线城市不是很乐观的情况下,房企聚焦重心依然跟随人流和产业流。

  观点4:信贷政策对房地产行业单边紧缩

  风财讯智库:2020年,整体信贷政策较宽松,您认为房地产市场金融政策如何?

  郭毅: 上半年,信贷政策处于相对宽松状态,可堪比2008年,但是对于房地产是单边收紧,房地产贷 款依然认房又认贷,贷款利率未下调、开发商融资依然受到较大管控,房地产企业融资难度依然较大,但是针对不同企业分化继续,如头部企业,融资相对宽松; 多元化企业,可以通过名下企业领域获得低成本融资。

  观点5:可进行地产相关业务多元化,切记盲目多元化

  风财讯智库: 2020 年,房地产行业“去地产化”现象再次出现,您如何看待房地产企业多元化?

  郭毅: 对于房地产开发企业来说,企业资源、积累和专业知识都在房地产市场里,房地产企业多元化还是应该聚焦房地产本身,去满足购房人群衍生的需求,而不是盲目多元化,应该沿着产业链多元化,可实现产业链联动的互相助力,也可能形成对于成本控制、销售额扩容形成利好,不管哪个层面,对于企业的利润率的提升都有一定支持。

  风财讯智库: 作为泛财经科技信息媒体平台,风财讯智库持续关注全球化与中国经济变革中财经地产领域和谐发展,关注中国改革开放进程和人居变革。过去一年,风财讯智库对话顶层智慧,凝聚 了数百位政、商、学界精英。矢志于打造数字媒体时代思想性、开放性、前瞻性和影响力媒体对话平台,为地产财经行业及华语世界主流人群构建平等互动有效智慧的交流空间。

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