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房企年中考|步入收获期,持有型商业为富力盈利质量增色

发布更新时间:2019/10/25 10:44:14 浏览次数: 文章来源:项目供稿 手机阅览本文

  近年来,中央将促进消费作为推动经济增长的"主力军",并颁布了一系列拉动政策,如今,消费已经成为中国经济的活力之源。2018年,我国最终消费支出对GDP增长的最终贡献率达到76.2%,与2008年相比提高了32个百分点,贡献远超"三驾马车"中的投资与出口。

  作为承载消费的物理场所,商业地产也进入蓬勃发展期。2018年,全国商业营业用房销售额达到1.33万亿,是2000年的29倍,同期的平均销售价格增速也达到217%。

  伴随着消费的崛起,商业地产对区域价值、城市价值的升级起到至关重要的拉动作用。翻开时间与历史的图集,北京朝阳区的双井区域,成为商业变革中一个极具代表性的缩影。

  90年代前的北京双井,既不是商业区也不是住宅区,而是北京有名的工业中心。因北京西北风偏多的气候特点,让地处东南"郊"、紧邻通惠河的双井,具备了布局重工业的一切有利条件。那时的双井拥有北京内燃机总厂、造纸厂,人民机器厂以及北汽南厂等等。很多人不知道的还有,燕京和北京两款啤酒的原厂也位于该地。

  1997年九龙花园的建设拉开了双井由工业区向居住区转型的序幕,伴随着北京城市版图扩张与产业结构的调整,一系列重工业厂区陆续搬离双井。直到富力城项目的竣工,才让双井地区拥有了"CBD后花园"的美称。

  2008年双井地区再次迎来升级,作为富力集团旗下首座商场,也是地铁10号线沿线首座商场——北京富力广场正式对外开业。由购物中心叠加项目综合体内的酒店与写字楼,也为今天双井"CBD"的繁华景象打下了质变的基础。

  

房企年中考|步入收获期,持有型商业为富力盈利质量增色

  ▲ 北京富力广场

  双动力引擎,驱动富力集团高质增长

  北京富力广场开业十余年后的2019年,地产行业步入换挡期的发展趋势逐步清晰。波谲云诡的市场前景,也绝不是文学演绎出来的穿凿附会。也正因此,各大上市房企的年中业绩报,成了业界测温楼市、预判未来的重要指标。

  8月22日,成就双井CBD繁华地标的富力地产发布年中财报。数据显示,上半年富力权益合约销售金额达602.2亿元,权益合约销售面积552万平米,同比分别增长6%、25%;上半年录得营业额350.5亿元,增长3%;纯利41.7亿元,同比增2%。

  资金管控方面,截至6月30日富力的现金储备增加至390.3亿元。境外融资能力更是优势明显,半年内境外发行逾28.3亿美元票据及贷款,融资净增223亿元。土地储备方面,上半年富力新增权益土储653万平方米,货值850亿。截至6月30日,富力权益土地储备总建面达到6100万平米,总储备货值7810亿元,这为富力地产持久性的高质发展储备了充足的弹药。

  一系列向好的经营数据,反映出富力稳健发展的态势,以及富力因此获得的资本市场的信任与背书。

  更值得关注的是,富力地产37.0%的毛利率凸显企业在上半年的盈利质量相当亮眼。其中,上半年物业销售的毛利率为41.0%、纯利率为11.9%,盈利能力继续稳定在高水准。而持有型商业资产的运营在上半年更是取得多项改善,与销售型收入形成两翼齐飞之势。富力中报显示:来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元,同比增长6%;另一方面商业资产亦进入收获期,目前运营的商业资产总建面已超过200万平米。

  可以说,销售型物业与持有型商业资产运营,已经成为富力集团高质量增长的双动力引擎。

  布局新未来,富力行稳致远的高质底色

  从美国、日本等发达国家房地产的经验看,当人均GDP 超过8000美金后,单一住宅产品为主的开发模式将会遇到巨大挑战,发展空间不断收缩,整个房地产市场进入到了后开发时代。而世行数据显示,2017年,中国人均GDP为8827美元,从经济发展体量上看,中国已经进入房地产的后开发时代。

  面对后地产开发时代,富力早已进行了商业资产的前瞻性布局。近十年间,富力先后在北京、上海、广州、天津、成都、重庆、杭州、太原、哈尔滨等多个核心城市建造运营多业态持有型资产;同时更在北京通州、南京、无锡、宁波、温州、海南等国内重要城市及海外市场同步筹建多个商场项目。

  针对持有型商业资产,2018年富力集团实施集团统筹管理策略,稳健推进商业品牌战略升级,打造"富力广场"系列与富力"星光"系列两条产品线。

  其中,富力星光系主要定位为社区型综合体,择址城市或新兴区域的住宅密集区,常规体量在3万-10万平方米,目标定位为社区家庭消费及周边商务消费,目前已在无锡、南京等城市成功落地。

  而择址城市核心位置的富力广场系,则定位为城市级综合体。作为城市综合体整体规划配套建有商场、写字楼、酒店,常规体量在5万-20万平方米,目标定位为中高端消费、商务及家庭式消费。富力广场系现已成功打造了北京富力广场、广州富力海珠城、天津富力广场、太原富力广场、成都富力广场、重庆富力坊、及马来西亚新山富力广场。伴随着总建筑面积8.1万平米的马来西亚新山富力广场实现试营业,富力运营中的商场面积已达76万平米。

  

房企年中考|步入收获期,持有型商业为富力盈利质量增色

  ▲ 马来西亚新山富力广场

  目前,富力集团已打造超过20余个集写字楼、商场、酒店、住宅、公寓于一身的城市综合体,而这些作为城市名片的富力城市综合体,在成为推动文化发展的城市地标、开启城市全新繁华商业时代的同时,也为富力高质持久发展稳步夯实了"压舱石"的效果。

  新潮流新场景,外延美好生活半径

  新技术变革下,伴随着消费市场行业边界的逐渐突破,中国的消费模式早已从简单的产品消费向多元消费理念主导下的新消费主义演进。在这个过程中,产品、服务的提供者与消费者之间的互动日益频繁,消费者也从原来的被动接受者,变成更积极地参与。

  而这种参与感在线下则表现为,商场不再是单一的满足购物需求的场所,而成为用户与繁忙工作脱钩的重要城市空间节点,在这个节点上用户更在乎于体验式消费的过程、场景与内心感受。

  那么如何增色全新的城市线下消费主义,富力在居住空间和工作空间之外打造城市"第三空间"——商业综合体,将艺术、文化、娱乐与传统商业进行嫁接,以多元业态来打造城市生活半径内的精品商区,并以此不断孵化新潮流与体验场景。这种运营方法为24小时繁忙的城市生活,外延出多1小时的美好生活半径,也成就出"24小时+1"富力的全新商业运营理念。

  以广州富力海珠城为例,该商场整体业态为23%的零售业态、35%的餐饮业态、以及42%的休闲娱乐体验业态。丰富的业态组合,为城市新消费主义带来的是,以体验型为特色的商业综合体。其中休闲娱乐、健身等品类,更让城市白领在居住空间与工作空间之外找到放松心情的"第三空间"。而成都富力广场打造的"万青社区"中配备的"发呆区"、"恋爱馆"、"Pink House"等特色场景空间,更为用户提供了前所未有的"活力"体验。

  

房企年中考|步入收获期,持有型商业为富力盈利质量增色

  ▲ 广州富力海珠城

  除商场外,作为富力持有型商业资产重要组成部分的酒店业务,其表现也同样不俗。中报数据显示,截止上半年富力运营中酒店已累计达到90个,总建筑面积逾395万平米,总客房数27173间。同时,作为全球最大豪华酒店业主与行业标杆的富力,更是联手万豪、凯悦、洲际、希尔顿及雅高等酒店集团打造多家星级酒店,将领先的管理经验和精致的服务体验赋能酒店行业。

  对于中国楼市的未来前景,虽然当下出现了预期的分化,但就不到60%的中国城市化率来看,我们还有太多城市、诸多板块需要经历北京"双井式"的迭代。而对于已步入收获期的富力持有型商业资产来看,不论是城市综合体、社区综合体、酒店还是写字楼乃至运营理念,在增色自身高盈利质量、压舱未来持续增长的同时,也必将给我们带来更多北京"双井"式的城市焕新,在持续释放城市价值的同时,也为城市居民构建更加美好的生活方式。

标签:富力 房企 商业

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